Immobilier : comment la vente en viager peut-elle financer la perte d’autonomie?

Avec l'allongement de la durée de vie, les personnes âgées et leurs proches sont de plus en plus souvent confrontés à la problématique du financement de la perte d'autonomie. Dans ce cadre, la vente en viager du domicile présente de nombreux avantages.

L'avancée en âge augmente le risque de perte d'autonomie. Pour faire face à cette situation, il est souvent nécessaire d'aménager le logement afin de permettre le maintien à domicile. Lorsque la perte d'autonomie ne permet plus ce maintien, il faut alors recourir au placement en maison de retraite ou en Ehpad. Mais tous ces dispositifs ont un coût élevé que la personne devenue dépendante ou les proches aidants ne peuvent pas toujours financer. Dans ce contexte, la vente en viager du domicile constitue une solution financière. Le fonctionnement est simple. Dans le cadre de la vente d'un bien immobilier en viager, l'acheteur verse au vendeur un capital (appelé bouquet) et une rente viagère, c'est à dire un revenu dont le paiement s'arrête au décès du vendeur. Par conséquent, plus le vendeur vit longtemps, plus le prix du bien sera élevé pour l'acheteur.

La viager occupé pour financer le maintien à domicile

Un viager peut être libre ou occupé. Dans le cas d'un viager occupé, le vendeur continue à habiter le logement jusqu'à son décès. Lorsque le décès survient, l'acheteur devient alors propriétaire du bien et peut en disposer comme bon lui semble.

Pendant le viager, le vendeur continue donc à occuper son logement tout en percevant un revenu retraite complémentaire jusqu'à la fin de sa vie. Pour un couple, il est possible de prévoir qu'au décès d'un des époux, le conjoint survivant puisse percevoir la rente jusqu'à son décès. Le vendeur perçoit également un capital qu'il peut utiliser pour adapter le logement à sa situation.

Le viager libre pour financer une maison de retraite

Dans le cas d'un viager libre, le bien est vendu libre de tout occupant. L'acheteur peut donc l'habiter ou encore le louer. Par conséquent, le bouquet et la rente sont plus élevés que pour un viager occupé. C'est une formule particulièrement adaptée aux vendeurs qui entrent en maison de retraite et qui ont un besoin de revenu important.

Comment sont calculés le bouquet et la rente ?

Plusieurs facteurs entrent en compte dans le calcul du bouquet et de la rente. L'acheteur et le vendeur doivent tout d'abord se mettre d'accord sur le prix du bien puis sur le montant du bouquet (généralement 20 à 30% de la valeur du bien).

Dans le cas du viager occupé, la valeur restante (le prix du bien moins le bouquet) est diminuée du montant des loyers qui seraient normalement dus par le vendeur s'il louait ce bien. Le solde sert de base au calcul de la rente viagère versée au vendeur : la somme des rentes sur une durée correspondant à l'espérance de vie du vendeur (donnée par les tables de mortalité établies par l'Insee), ajoutée au bouquet, correspond au prix du bien. Ainsi, plus le bouquet est important, plus la rente sera faible et inversement.

Dans le cas du viager libre, le bouquet et la rente sont plus importants que dans le cas du viager occupé puisqu'il n'est pas nécessaire de déduire le montant des loyers.