Investissement locatif: le Denormandie va-t-il remplacer le Pinel dans l'ancien?
Le dispositif Pinel, déjà raboté ces dernières années, ne sera pas reconduit au-delà de fin décembre 2024. Si dans le neuf il n'existe pas vraiment d'équivalent, dans l'ancien rénové un autre dispositif fiscal pourrait prendre le relais: le "Denormandie".
Comme pour le Pinel, le Denormandie propose une baisse d'impôt pour ceux qui achètent un logement et s'engagent à le mettre à la location pendant une durée minimale, avec des loyers environ 15% moins cher que ceux du marché.
Les ristournes fiscales dépendant de la durée de mise en location:
- 12% du prix de revient net du logement pour une période de location de 6 ans
- 18% pour une période de location de 9 ans
- 21% pour une période de location de 12 ans
Le prix de revient pris en compte dans ce calcul est plafonné à 300.000 euros (et à 5.500 euros par m2 de surface habitable).
Il existe toutefois des conditions pour en bénéficier. Il faut que le coût des travaux représentent au moins 25% du coût total de l'opération et seuls certains travaux sont pris en compte (essentiellement ceux de rénovation énergétique).
Quant aux territoires éligibles, le dispositif est désormais accessible dans plusieurs centaines de villes. On parle ici des communes concernées par le plan "Action cœur de ville", celles ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) et celles dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué. La plupart d'entre elles sont situées en zone rurale détendue mais pas seulement. On peut ainsi citer des communes comme Clermont-Ferrand, Perpignan, Caen, Brest, Poitiers et même quelques villes en Ile-de-France (Trappes, Sartrouville ou Corbeil-Essonnes par exemple). Il existe un simulateur en ligne sur le site service-public.fr afin de savoir si votre ville relève de ce dispositif.
Des rendements plus élevés
En 2023, près de 1.500 logements ont été rénovés dans le cadre de ce dispositif Denormandie. Cela reste limité, mais le dispositif possède beaucoup d'atouts. Déjà, il répond aux enjeux de rénovation du moment. En outre, il affiche des rendements souvent plus élevés que le Pinel. On peut atteindre un rendement brut allant jusqu'à 5,5% dans certaines petites villes, alors qu'on est plutôt autour de 3% pour le Pinel dans l'ancien.
Ce rendement s'explique notamment par le fait que les logements concernés ont souvent des prix très peu élevés, car ils nécessitent de gros travaux et sont situés dans des zones peu tendues.
Face à la crise de l'immobilier neuf, certains promoteurs réfléchissent même à se lancer dans le Denormandie. Au lieu des seuls terrains, ils iraient alors aussi acheter de vieilles bâtisses, les rénover et les revendre à la découpe en mode défiscalisé. Surtout que, depuis avril dernier, le dispositif a été étendu aux investissements réalités dans les copropriétés en difficulté financière.