Crédit immobilier : à quoi doit-on s'attendre pour la rentrée ?

Période propice aux projets immobiliers, la rentrée pourrait toutefois s'avérer difficile pour certains emprunteurs à cause du taux d'usure, qui ne sera pas relevé avant début octobre. En attendant, emprunter reste très intéressant pour les clients qui le peuvent.

Si les juilletistes ont déjà retrouvé le chemin du travail, les aoutiens vont bientôt suivre. Et dans quelques jours, les enfants retrouveront quant à eux les bancs de l'école. Ces perspectives ne vous réjouissent pas ? Cherchons du positif : la rentrée est souvent synonyme de nouveautés, par exemple de projets immobiliers. « L'immobilier se relance au 15 septembre, une fois que l'on a remis les enfants à l'école, confirme Damien Pacouil, fondateur de Prelys Courtage. Ensuite, l'activité se prolonge jusqu'à fin novembre. »

Pour les prétendants à un crédit immobilier, les mois d'été ont bien souvent été périlleux, en partie à cause du taux d'usure, taux maximal (comprenant, en plus du taux nominal, différents frais de dossiers et l'assurance emprunteur) auquel les banques sont autorisées à prêter de l'argent. Il est remis à jour chaque trimestre. Le problème, c'est qu'en période de hausse des taux de crédit immobilier, ce dernier a du mal à s'ajuster. Au 1er juillet, le taux d'usure pour un prêt sur 20 ans et plus a été rehaussé de 0,17 point, pour atteindre 2,57%, contre 2,40% entre avril et fin juin. Dans le même temps, la progression des taux moyens sur 20 ans était de 0,44 point. De quoi bloquer bon nombre de dossiers.

« Depuis avril dernier, nous avons enregistré une baisse de 40% de la production de crédit immobilier », affirmait Bruno Rouleau, président de l'Association professionnelle des intermédiaires en crédits, il y a quelques semaines. Selon France 2, qui cite une étude menée pour l'Association française des intermédiaires en bancassurance (Afib), le tableau est encore plus sombre : depuis le 1er janvier 2022, 45% des crédits auraient été refusés à cause du taux d'usure.

Le poids de l'assurance emprunteur, notamment pour les clients de plus de 45 ans, mais également les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui impose un taux d'endettement de 35% maximum, sont autant de facteurs bloquants.

Des taux stabilisés ?

À quoi peut-on désormais s'attendre pour la rentrée ? Première bonne nouvelle pour les emprunteurs, l'OAT 10 ans - indicateur des taux d'emprunt de l'Etat français, qui fait figure d'indice de référence pour les évolutions du marché du crédit en France - s'est stabilisé ces dernières semaines. Après avoir atteint les 2,35% mi-juin, il oscille désormais entre 1,40% et 1,54% ces derniers jours.

Après plusieurs mois de hausse continue, les taux de crédit immobilier pourraient donc, eux aussi, se stabiliser à la rentrée. De là à espérer une baisse ? Peu de chances, à en croire Cécile Roquelaure, porte-parole du courtier Empruntis : « Je pense que ce serait trop optimiste d'espérer cela. Les banques n'ont pas réussi à répercuter la hausse des taux des derniers mois, donc certaines pourraient être tentées de laisser leurs taux assez hauts pour conserver les faibles marges qu'elles ont aujourd'hui. »

« On va voir la stratégie des banques, tempère de son côté Damien Pacouil. Comme l'OAT ne remonte plus, voire descend, des partenaires bancaires nous ont déjà fait savoir qu'ils n'allaient pas forcément augmenter leurs taux en septembre. Certains établissements vont se repositionner afin de capter plus de clients, quand d'autres banques moins en conquête vont en profiter pour reconstituer leurs marges. » Une chose est sûre, « alors qu'on demande actuellement à de nombreux clients bloqués de patienter, il ne faudrait pas que les taux remontent, même de 0,10% ou 0,20% car cela bloquerait encore plus d'emprunteurs. »

C'est toujours le moment d'emprunter

En revanche, pour ceux qui le peuvent, la période reste propice à un emprunt. Avec un taux à 1,79% sur 20 ans en moyenne au mois d'août, les emprunteurs souhaitant se lancer dans l'immobilier bénéficient toujours de crédits à des taux très largement inférieurs à l'inflation (mesurée à 6,1% sur un an en juillet selon l'Insee). « Si vous avez un projet immobilier, lancez-vous dès aujourd'hui et si vraiment ça bloque, vous retenterez au 1er octobre une fois que le taux d'usure aura augmenté », confirme Cécile Roquelaure.

Reste qu'une tension existe actuellement sur le secteur de l'immobilier, suspendu à l'octroi ou non de crédits immobiliers. Selon des chiffres de la Banque de France, la production de nouveaux prêts atteindra 21,6 milliards d'euros en juillet, contre 22,7 milliards d'euros en juin et 26,8 milliards d'euros en mai 2022. Le ministère de la transition écologique note pour sa part que, concernant les ventes de logements neufs, 13,5% des réservations se sont terminées par une annulation de la part des acquéreurs.

Un blocage délibéré pour faire baisser les prix ?

Dans l'ancien, les ventes sont également en légère baisse, même si le marché reste pour le moment bien portant. « Il ne faudrait pas non plus que cela aille jusqu'au blocage, note cependant Damien Pacouil. Quand il y a une inertie sur le marché de l'immobilier, cela peut prendre plusieurs mois avant de redémarrer. »

De son côté, Cécile Roquelaure se veut confiante quant à la situation sur les prochains mois : « Il y a des banques qui rentrent de congés et qui réouvrent les vannes du crédit immobilier. Les établissements ont passé l'été, ils sont désormais dans la dernière période de production de crédits pour l'année 2022. » Car si historiquement, les banques ont tendance à accepter moins de dossiers l'été, période durant laquelle elles fonctionnent en effectif réduit, le crédit immobilier reste pour elles un produit très intéressant.

es établissements bancaires pourraient donc lâcher un peu de lest. Difficile en revanche de croire à un changement du calcul du taux d'usure, qui donnerait une vraie bouffée d'air aux banques comme aux emprunteurs. Du côté de la Banque de France, on estime que « la production de crédits à l'habitat commence à se normaliser progressivement mais reste au-delà des moyennes mensuelles de ces dernières années. » Pour un expert du secteur, cette volonté de ne pas toucher au taux d'usure s'explique par le fait que le gouvernement souhaite « maitriser la production de crédit immobilier pour influer sur le prix de l'immobilier. Le taux d'usure, c'est une aubaine pour le gouvernement. » Un pari risqué, tant l'équation « hausse des taux = baisse des prix » est loin d'être assurée.

Bercy assure cependant aux Echos suivre « avec la plus grande vigilance l'évolution des taux et les conditions d'accès au crédit immobilier, en lien avec la Banque de France et l'ensemble des acteurs concernés. Si les taux d'usure s'avéraient entraver l'accès au crédit, le ministre pourrait, sur recommandation du gouverneur de la Banque de France, procéder à des ajustements. »