Crédit immobilier : quels sont les revenus pris en compte par les banques ?

Le montant maximum que vous pouvez emprunter à la banque pour votre achat immobilier dépend de votre salaire. Il est limité à un taux d'endettement fixé à 35% de vos revenus, assurance emprunteur comprise. Découvrez les revenus pris en compte par les banques.

Le premier élément à prendre en compte lorsque l'on se lance dans un projet immobilier est le montant maximum du crédit immobilier auquel on peut prétendre. Ce plafond dépend de différents éléments : les taux d'intérêt pratiqués par les banques et la durée du crédit mais aussi votre taux d'endettement, calculé sur la base de votre salaire net et vos charges.

Comment le montant d'un crédit est-il calculé ?

Le montant du crédit est calculé en tenant compte de vos revenus nets, qui doivent être stables (le contrat en CDI constitue le graal pour obtenir un prêt), de vos charges et de votre apport personnel. 

Si vous avez des charges, un prêt à la consommation par exemple, elles seront déduites de vos revenus et baisseront donc votre capacité d'emprunt. Si vous avez d'autres revenus, la banque pourra éventuellement les inclure dans votre capacité de remboursement.

Quels sont les autres revenus pris en compte par la banque ?

La banque ne se base pas uniquement sur votre salaire net pour déterminer votre capacité d'emprunt : elle prend en compte vos loyers si vous détenez un investissement locatif, vos bénéfices si vous exercez une autre activité ou encore vos pensions sous certaines conditions.

Dans le cas des revenus locatifs, seulement 70% sont comptabilisés. Dans le cas des allocations, l'âge des enfants sera demandé pour inclure le montant des aides dans la capacité d'emprunt. Les pensions alimentaires, quant à elles, peuvent être prises en compte si un jugement a été prononcé. Tous ces revenus supplémentaires peuvent donc s'ajouter pour définir le montant que vous pouvez emprunter et l'augmenter.

Quels sont les revenus qui ne sont pas pris en compte par la banque ?

Si vous êtes payé en heures supplémentaires, que vous percevez des indemnités de déplacement ou des primes exceptionnelles, ces montants ne sont pas nécessairement inclus dans le calcul de la mensualité du crédit.

Quid des revenus des emprunteurs travailleur indépendant, en CDD, chômeur ou intérimaire ?

La situation peut se compliquer si les revenus ne sont pas des revenus dits réguliers. Le risque que prend la banque à financer des profils en CDD n'est pas le même que pour un profil en CDI ou en profession libérale. Il est donc généralement plus difficile d'obtenir un prêt lorsque l'on est en CDD, et quasiment impossible quand on est au chômage ou en intérim. Lorsque l'on est à son compte, pour que l'intégralité des revenus soit prise en compte, il faut présenter à l'établissement bancaire sollicité les 3 derniers bilans d'activité.

Le saut de charges et le reste à vivre : deux éléments à ne pas négliger

Même si le salaire pour emprunter est suffisant, certains éléments peuvent bloquer la demande de crédit ou, à l'inverse, la faciliter. C'est le cas du saut de charges ou du reste à vivre. Si la seconde notion est bien connue du grand public, la première l'est moins. Il s'agit de la différence entre le montant actuel de votre loyer et celui de vos futures mensualités. Avec un saut de charges important, c'est-à-dire des charges plus élevées après qu'avant le crédit, la banque peut estimer que le risque est trop grand pour l'emprunteur et refuser la demande de prêt. La même logique s'applique pour le reste à vivre : si celui-ci est très élevé, il est plus simple d'obtenir un prêt immobilier et un bon taux.