Immobilier. Peut-on vendre un bien hérité si la succession n’est pas achevée ?
Vous avez hérité seul ou à plusieurs, donc en indivision, d’un bien immobilier et vous souhaitez le vendre avant que la succession ne soit réglée ? Est-ce possible et dans quelles conditions ? Y a-t-il des étapes ou une durée obligatoire avant de mettre la maison ou l’appartement hérité en vente ?
Le meilleur moment pour vendre un bien immobilier reçu en héritage, disons-le, ça reste après la clôture de la succession. Il existe cela dit certaines conditions sous lesquelles il est possible de vendre le bien immobilier, même si la succession n’est pas achevée. Pour cela, le notaire doit avoir établi, au moins, l’acte de notoriété qui définit la liste des héritiers légitimes, ainsi que leur quote-part. Bien sûr, en cas d’indivision, tous les indivisaires doivent être d’accord pour vendre la maison ou l’appartement hérité.
Si alors vous trouvez acquéreur avant même la fin de la succession, le notaire rédigera un compromis de vente signé par tous les indivisaires, qui devront payer les droits de succession auprès de l’administration fiscale malgré tout. Ce dans les six mois suivant le décès du défunt.
D’abord un inventaire complet
À l’ouverture de la succession, c’est avec un notaire qu’est obligatoirement géré le patrimoine immobilier. Il doit pour ce faire identifier tous les héritiers légitimes et consulter le Fichier central des dispositions de dernières volontés (FCDDV). Il saura ainsi si le défunt avait enregistré un testament, ou une donation entre époux.
Le notaire fait alors signer à chacun des héritiers un acte de notoriété, qui officialise la qualité d’héritier légitime. Place ensuite à l’estimation du patrimoine avec un bilan complet des comptes bancaires, assurances, biens immobiliers, biens mobiliers, et des dettes éventuelles. Le notaire va étudier les titres de propriété, les relevés de comptes bancaires et d’épargnes, les crédits, l’acte d’achat ou de vente, la donation… Il sera donc possible de calculer le montant des droits de succession.
Que se passe-t-il ensuite ? Le notaire rédige l’attestation immobilière pour le service de la publicité foncière et rédige la déclaration de succession pour les services des impôts. Il reste six mois aux héritiers, après le décès, pour régler les droits de succession. Et c’est le notaire qui répartit les biens entre tous les successeurs du défunt, en fonction de leurs droits respectifs. Il rédige donc un acte de partage pour chacun d’entre eux.
Seul ou en indivision ?
Concernant le déroulement de la vente de la maison, si vous êtes le seul héritier du défunt, vous devez tout simplement respecter certaines conditions relatives à la loi française, vous devez avoir obtenu, de votre notaire, l’attestation de propriété qui prouve que vous êtes bien le nouveau propriétaire du bien. Cela vous permettra de vendre tout simplement le bien, comme tout autre bien immobilier, avec ou sans agent immobilier. Sachez aussi que si vous vendez la maison à un prix au-dessus du montant mentionné dans la déclaration de succession, vous devrez vous acquitter de l’impôt sur la plus-value immobilière.
Dans le cas où vous êtes plusieurs héritiers, le bien entre en indivision, c’est-à-dire que chacun possède une part du bien. « Les bénéfices de la vente seront alors partagés entre tous les héritiers en fonction de leur quote-part. Par ailleurs, ces bénéfices seront soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière. »
Si tous les héritiers ne souhaitent pas vendre, la vente peut être bloquée. Mais selon l’article 6 de la loi 2009-526 du 12/05/2009, il est maintenant possible de mettre en vente un bien en indivision si les deux tiers des indivisaires sont d’accord. Cette demande doit être faite auprès du notaire, qui va signifier aux héritiers opposants ou à ceux qui sont restés sans réponse, l’intention de vente. Ces derniers disposent de trois mois pour donner leur décision.
Concernant là encore le cas de l’indivision, sachez qu’un héritier indivisaire peut en sortir en revendant ses parts à l’un des indivisaires qui souhaite lui racheter.